Els costos de compra d'un cop d'ull quan es compren terrenys, cases i apartaments
contingut
- estructura de costos
- impost sobre transaccions immobiliàries
- les taxes d'impostos
- costos d'intermediació
- Despeses de notari
- Descripció legal
- impost sobre transaccions immobiliàries
- Costos addicionals de compra
- els costos de modernització
- els costos de desenvolupament
- Costos posteriors
- Consells per a lectors ràpids
El somni de tenir una casa és un desig que tenen molts alemanys. En molts casos, el finançament és l’obstacle més gran: hi ha diverses raons per això: per una banda, els bancs esperen que almenys el 20 per cent del preu de la propietat s’hagi de finançar amb el patrimoni net. D'altra banda, els costos de compra són, sovint no calculats, una suma elevada, però si voleu tenir a la vostra disposició tots els costos de compra, propietat o apartament, aleshores aprendreu sobre els costos de compra.
estructura de costos
A tots els costos addicionals afegits al preu de compra de la propietat, es coneix com a costos de compra incidentals. S'inclouen les despeses de corretatge, les despeses de notari i de tall, així com l' impost sobre transferències immobiliàries . Els bancs no financen aquests costos relacionats amb l'adquisició. Aquests costos s’han de finançar de la seva pròpia butxaca. Els costos de compra accessoris varien considerablement d’un estat federal a un altre i, per tant, poden representar entre el 10 i el 15 per cent del preu de compra d’immobles . En particular, l’impost de transferència de terres i els costos de corretatge varien considerablement de regió a regió.
Per tal de mantenir una visió general, hem creat una taula en la qual figuren els costos de compra dels diferents estats federals. Tingueu en compte, però, que aquesta taula només està destinada a donar-vos una visió general. Els preus no estan fixats i estan sotmesos a fluctuacions normals del mercat. Per a la visió general, es va estimar l’1, 5 per cent dels costos notarials i l’entrada del padró.
Taula - Estructura de costos amb taxes de corretatge
| estat | Suma dels costos de compra |
| Baden-Württemberg | 10, 07% - 11, 26% |
| Baviera | 8, 57% - 9, 76% |
| Berlín | 13, 45% - 14, 64% |
| Brandenburg | 15, 14% |
| Bremen | 10, 07% - 12, 45% |
| Hamburg | 12, 25% |
| Hesse | 11, 07% - 13, 45% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 10, 69% - 13, 64% |
| baixa Saxònia | 10, 07% - 12, 45% |
| Rin del Nord-Westfàlia | 11, 57% |
| Rheinland-Pfalz | 10, 07% |
| Sarre | 11, 57% |
| Saxònia | 8, 57% - 12, 14% |
| Saxònia-Anhalt | 10, 07% - 13, 64% |
| Schleswig-Holstein | 11, 57% - 15, 14% |
| Turíngia | 11, 57% - 15, 14% |
Taula - Estructura de costos sense comissions de corretatge
| estat | Suma dels costos de compra |
| Baden-Württemberg | 6, 5% |
| Baviera | 5% |
| Berlín | 7, 5% |
| Brandenburg | 8% |
| Bremen | 6, 5% |
| Hamburg | 6% |
| Hesse | 7, 5% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6, 5% |
| baixa Saxònia | 6, 5% |
| Rin del Nord-Westfàlia | 8% |
| Rheinland-Pfalz | 6, 5% |
| Sarre | 8% |
| Saxònia | 5% |
| Saxònia-Anhalt | 6, 5% |
| Schleswig-Holstein | 8% |
| Turíngia | 8% |
impost sobre transaccions immobiliàries
L’impost de transferència de béns immobles es paga per cada compra d’un immoble a partir de 2.500 euros i pot arribar a suposar fins a un 50 per cent dels costos de compra. Es tracta d’un impost únic que exigeix l’oficina. No s'ha de confondre amb l'impost anual sobre sòls sobre béns immobles, que exigeixen les ciutats i els municipis. La base de càlcul de l’impost de transferència de béns immobles és el preu de venda de l’immoble.
Nota: L'impost sobre transferències immobiliàries només es limita al valor del terreny si el comprador comença a construir la casa allà més endavant. A tal efecte, la celebració dels contractes, però temporalment i pel que fa al contingut per separat. En aquest aspecte, no hi ha un impost sobre transmissions de terres per a l’edificació d’habitatges.
Hi ha diverses excepcions en què l'oficina no requereix un impost sobre transferència de béns immobles.
- Desviaments entre cònjuges i socis registrats
- Valor de la propietat inferior a 2500 €
- Vendes immobiliàries entre persones relacionades directament: pare-fill (també adoptat)
- Regal de persones directament relacionades, cònjuges i parella de vida
- Co-hereus de Nachlassteilung
D’acord amb l’article 13. paràgraf 2 GrEStG, tot i que els propietaris i els compradors es consideren deutors d’impostos, el contracte de compra defineix clarament qui paga l’impost de transmissions de terres i és, en la majoria dels casos, el comprador. Així, l'impost sobre transferències immobiliàries difícilment es pot evitar en els costos de compra.
les taxes d'impostos
Depenent de l’estat federal, l’import de l’impost de transferència d’immobles està entre el 3, 5 i el 6, 5 per cent del preu de compra d’immobles . Això s'aplica tant als terrenys com als apartaments i cases.
| tipus de gravamen | estats |
| 3, 5% | Baviera, Sajonia |
| 4, 5% | Hamburg |
| 5, 0% | Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern, Baixa Saxònia, Renània-Palatinat, Sajonia-Anhalt, Bremen |
| 6, 0% | Berlín, Hesse |
| 6, 5% | Brandenburg, Renània del Nord-Westfàlia, Sarre, Schleswig-Holstein, Turingia |
Els tipus d'impostos són tan alts, perquè fins a l'1 de setembre del 2006, els tipus impositius de manera uniforme al país eren del 3, 6 per cent. Com que als estats federals se'ls permet establir aquest tipus impositiu, aquest ha augmentat notablement. Només a Baviera i Saxònia, l’impost de transferència de terres es manté al 3, 5%. Aquests augments són una font d’ingressos benvinguda per a alguns estats, ja que qualsevol cosa superior al 3, 5 per cent ja no forma part del sistema nacional d’equiparació financera.
costos d'intermediació
La comissió de corretatge també és difícil d’evitar, ja que sovint els corredors són la forma més senzilla d’adquirir un objecte, que s’ajusta a les seves pròpies expectatives. Igual que amb l’impost de transferència de terres, també hi ha corredors regionals a la intermediació.
| comissió d'agent de béns arrels | estats |
| 3, 57% | Renània del Nord-Westfàlia, Renània-Palatinat, Sarre |
| Del 3, 57% al 4, 76% | Baden-Württemberg, Baviera |
| Del 3, 57% al 5, 95% | Bremen, Baixa Saxònia, Hesse |
| Del 3, 57% al 7, 14% | Sajonia, Sajonia-Anhalt, Schleswig-Holstein, Turingia |
| 4, 19% a 7, 14% | Mecklenburg-Vorpommern |
| Del 5, 95 al 7, 14% | Berlín |
| 6, 25% | Hamburg |
| 7, 14% | Brandenburg |
Nota: a la majoria dels estats federals, la comissió de corretatge es divideix entre comprador i venedor, però l'anomenat "principi de comanda" no s'aplica a les vendes immobiliàries, sinó només a les arrendacions. Per tant, heu d’esperar que pagueu la comissió de corretatge, encara que el venedor hagi contractat el corredor.
Com que els corredors sovint cobren més del 3, 5% més l’impost de vendes, primer heu d’informar-vos completament sobre la taxa de corretatge i establir-los contractualment de manera que no se’ls ha de superar. Així, els honoraris de corretatge suposen una part poc considerable dels costos de compra. Per tant, és important trobar el corredor adequat per a les vostres necessitats. Si heu trobat un agent, visiteu les seves referències i consulteu els propietaris. Comproveu les qualificacions del corredor i quant temps ha estat agent de béns immobles, especialment a la seva regió.
Fixeu-vos en els següents punts per a la taxa de corretatge
- Les taxes són deduïbles d’impostos només en casos excepcionals
- la comissió s’ha de pagar en un termini de tres setmanes
- Els honoraris de corretatge també es deuen quan es rescindeix el contracte de venda de manera retrospectiva
- Si s’han encarregat diferents corredors, les taxes poden duplicar-se
- El preu de compra ja pot incloure taxes de corretatge, per exemple per a projectes de construcció nova
- Els corredors poden cobrar taxes més elevades per propietats de baix valor
Despeses de notari
Per a la compra d’un immoble sempre cal un notari, ja que sense una notarització un contracte de compra és ineficaç. El cost del notari és d’ aproximadament l’1 per cent del preu de compra. Entre les tasques del notari hi ha la identificació d’identitats i la preparació de contractes de compra. També inicia el registre del nou propietari en el cadastre i la cancel·lació de l’antic propietari a selbigem. Si utilitzeu més serveis addicionals del notari per reclamar, les tarifes del notari poden augmentar.
Descripció legal
Després que el notari hagi iniciat l’entrada del nou propietari al cadastre, el cadastre té el registre i el comprador es converteix en el nou propietari de la propietat. Per a la inscripció, s'ha de pagar un 0, 5% aproximat del preu de compra . Així, l’entrada del registre de la propietat representa el menor element dels costos de compra.
Nota: Si es finança, les institucions de crèdit requereixen la inscripció d'una hipoteca en el cadastre com a garantia.
Calculeu els costos de compra
Per tal de mostrar-vos quina és l'estructura de costos dels costos de compra incidental, hem preparat un càlcul comparatiu. Com a objecte de referència, hem utilitzat una casa unifamiliar, de 5 habitacions i 100 metres quadrats d’espai habitable, per 440.000 euros per al càlcul. L'immoble es troba a Hesse i està acordada una comissió de corretatge del 5, 95 per cent. Els honoraris de notari i el registre de la propietat es calcula en un 1, 5 per cent.
| Despeses de compra | càlcul |
| preu de compra | 440.000 € |
| impost sobre transaccions immobiliàries | 26.400 € |
| Comissió de corredoria (neta) | 26.180 € |
| Impost sobre vendes del 19% sobre comissió de corretatge | 4.974 € |
| Ingressos de notari i registre de la terra | 6.600 € |
| Total dels costos totals | 504.154 € |
| Suma dels costos de compra | 64.154 € |
Els costos de compra són en el nostre exemple de 64.154 euros. Aquest és el 12, 7 per cent del preu de compra i no són cofinançats pels bancs, per la qual cosa el comprador ha de finançar amb els seus propis fons. Afegiu-hi el capital del 20 per cent per sobre, que necessiteu per a un préstec bancari, i afegiu-hi altres 88.000 euros. Això fa que 152.154 euros haguessis de finançar-se.
Es pot estalviar diners "> Reducció de costos a Terrafinanz.
Costos addicionals de compra
A més dels costos de compra normals, en funció de la condició de la propietat, es poden incorporar despeses addicionals. Els costos de compra que es puguin produir han de tenir en compte la vostra planificació financera, de manera que no patiu cap desastre financer i necessiteu un refinançament car.
els costos de modernització
Qualsevol que hagi comprat una casa o un apartament pot haver de planificar els costos de renovació i modernització. Especialment amb propietats més antigues, pot ser que sigui necessari reformar perquè s’han de renovar finestres, portes i sostres, ja que potser no tenen l’eficiència energètica necessària. Si, per exemple, és necessària una renovació energètica, heu de plantejar si l'estat podria subvencionar.
els costos de desenvolupament
Qui vulgui comprar un terreny per construir la seva casa primer hauria de comprovar fins a quin punt ja s’han desenvolupat els terrenys edificables. Seria òptim si el sòl edificable estigui totalment desenvolupat o s’incloguessin els costos de desenvolupament al preu de compra. No obteniu la major part dels costos de desenvolupament, perquè només es concedeix un permís de construcció per a un terreny desenvolupat.
Nota: abans de comprar un tros de terra, pregunteu a l’autoritat responsable de l’edificació sobre l’altura que poden suposar els costos de desenvolupament.
Els temes per al desenvolupament inclouen:
- actual
- Gas (no és absolutament necessari)
- aigua
- telecomunicacions
Els costos no són fixats, ja que es basen en la distància fins a l’encreuament, però podeu estimar per als articles electricitat, gas i aigua uns 2000 euros cadascun. La connexió a la xarxa de telecomunicacions sovint és una mica més barata. Però fins i tot quan es compra una casa encara es poden comportar costos de desenvolupament. Per descomptat, qualsevol persona que compri una propietat existent antiga no preveu que incorpori en despeses de desenvolupament addicionals, ja que es disposen de canonades d’electricitat, gas i aigua, però s’hauria de comprovar si ja s’han facturat els costos de desenvolupament. Consulteu amb el vostre agent o la vostra comunitat si els costos de desenvolupament ja s'han liquidat. Els costos de desenvolupament són un gran problema i, si necessiteu més informació, podeu trobar tot el que necessiteu saber a la nostra contribució de Talu " Costos de desenvolupament de propietats - Costos per m² ".
Costos posteriors
Després de comprar una propietat, hi ha despeses regulars, a més de la quota mensual de reemborsament de la hipoteca. Aquests inclouen, per exemple, despeses com l’impost sobre propietat, l’assegurança de propietaris i l’assegurança de responsabilitat personal pels propietaris d’habitatges o l’assegurança de responsabilitat dels propietaris. Per descomptat, continuen baixant els costos d’electricitat i calefacció i les despeses per l’eliminació de residus i similars, com passa amb totes les altres llars.
Consells per a lectors ràpids
- Els costos de compra són regionalment molt diferents
- els costos de compra poden oscil·lar entre el 10 i el 15% del preu de compra
- Els bancs no financen els costos de compra
- Calculeu si es podrien incorporar costos addicionals
